Oceňovanie nehnuteľností

Priemerné hodnotenie
[Spolu: 178 Priemer: 4.7]

 

Zaujali sme Vás? Kontaktujte nás!


* polia sú povinné

AKO ZNALCI POSTUPUJÚ PRI STANOVOVANÍ VŠEOBECNEJ HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ A STAVIEB

Znalecký posudok. Dokument s niekoľkými desiatkami strán, ktorým nám znalci môžu spraviť radosť alebo naopak, môžu nás nepríjemne prekvapiť, ak odhad nehnuteľnosti nedopadol podľa našich očakávaní. Pri čítaní znaleckého posudku sa stretnete s pojmami, ktoré Vám nemusia byť celkom jasné. Preto je pre správnu orientáciu sa vo vypracovaných odhadoch hodnoty nehnuteľností a pre pochopenie „jazyka znalcov“ využívaného pre oceňovanie nehnuteľností potrebné vysvetliť základné názvoslovie, ktoré pri svojej práci znalci používajú. Ešte pripomíname, že ešte pred tým, ako znalec začne robiť odhad nehnuteľnosti, skontrolujte najdôveryhodnejšiu listinu – zoznam znalcov, aby ste si boli istý, že ohodnotenie nehnuteľností, ktoré žiadate, vykoná oprávnený znalec. A možno ešte jedna dobrá rada, ktorou si môžete ušetriť čas a tiež peniaze. Ak sa jedná o znalecký posudok pre účely schvaľovania hypotekárneho úveru, spýtajte sa vo vybranej banke či nemajú vlastný zoznam znalcov. Je to interný zoznam, kde sú bankou preverení a akceptovaní znalci určení pre ohodnotenie nehnuteľností. Naše znalecké posudky sú však akceptované všetkými bankami a naši znalci, ktorí vykonávajú oceňovanie nehnuteľností sú preverení profesionáli.

Základným pojmom, bez ktorého nie je možné vypracovať znalecké posudky, je samotné slovo stavba.

Z hľadiska znaleckých posudkov ide vo väčšine prípadov o synonymum slova nehnuteľnosť a jedná sa v podstate o objekt – stavebnú konštrukciu, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej umiestnenie vyžaduje úpravu podkladu. Je to súbor stavebných prác a materiálu použitých pre vybudovanie daného objektu.

V stavebníctve sa na oceňovanie nehnuteľností rozlišujú pozemné stavby a inžinierske stavby. Medzi pozemné stavby sú zaraďované objekty, ktoré nemusia mať obvodové múry, ale majú strechu. Sú to najmä obytné budovy s minimálne 50% podlahovej plochy slúžiacej na bývanie či nebytové budovy, ale napríklad aj podzemné sklady či iné podzemné priestory určené na ochranu ľudí. Inžinierskymi stavbami sú napríklad tunely, mosty, železnice, rozvody potrubí pre vodu či ropu, letiskové dráhy, telekomunikačné siete, ale aj lyžiarske vleky, golfové ihriská apod.

Východiskovou hodnotou stavby je znalecký odhad nehnuteľnosti a jej hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú nehnuteľnosť nadobudnúť formou výstavby v čase hodnotenia. Jednoducho povedané, koľko by stálo postavenie predmetnej stavby v aktuálnom čase. Vyjadrená býva v cene bez dane z pridanej hodnoty.

Technickú hodnotu stavby dostaneme, ak od východiskovej hodnoty stavby odrátame hodnotu opotrebovania. Čím väčšie je opotrebovanie, najmä z časového hľadiska, tým je logicky technická hodnota oceňovanej nehnuteľnosti nižšia.

V znaleckých posudkoch, najmä tých, ktoré sa týkajú stavieb pre komerčné využívanie, uvádzajú znalci aj tzv. výnosovú hodnotu nehnuteľnosti. Znalci nehnuteľností v nej odhadujú, akú hodnotu má stavba z hľadiska jej predpokladaných príjmov v budúcnosti plynúcich z jej prenájmu. Do výpočtu takéhoto ohodnotenia nehnuteľností vstupuje aj riziková sadzba, ktorá do určitej miery diskontuje plánované príjmy.

Všeobecná hodnota nehnuteľnosti je výsledná hodnota stavby, prípadne iných nehnuteľností, ktorú odhaduje znalec z hľadiska ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu hodnotenia. Cena takto hodnotenej nehnuteľnosti by sa mala najviac približovať trhovej cene, to znamená cene, za ktorú by predávajúci mal záujem nehnuteľnosť predať a kupujúci kúpiť za podmienky, že cena nie je ovplyvnená neprimeraným, nepoctivým motívom.

Ako sa počíta východisková hodnota poškodených a nedokončených stavieb?

Aby sme mohli zodpovedať túto otázku, potrebujeme najskôr zadefinovať, čo z hľadiska stavebného zákona poškodená a nedokončená stavba vlastne znamenajú.

Určite ste sa, napríklad pri žiadosti o hypotéku, stretli s tým, že banka od vás žiadala znalecký posudok na nedokončenú stavbu. Oceňovanie nehnuteľností, ktoré sú v katastri zapísané ako rozostavané, prebieha veľmi podobne ako v prípade skolaudovaných, t.j. dokončených stavieb. S tým rozdielom, že sa od východiskovej hodnoty dokončenej stavby podľa projektu overeného stavebným úradom odpočíta hodnota nedokončených alebo nezačatých častí. Nedokončenou stavbou je teda stavba, sa nachádza v období medzi začatím stavby a vydaním kolaudačného rozhodnutia. Začiatkom výstavby sa rozumie fyzické začatie stavebných prác na hodnotenom objekte. Ak ste stavbu ešte nezačali, východiskovú hodnotu znalci, ktorých zoznam znalcov eviduje, logicky nepočítajú.

Podobne znalci postupujú aj pri poškodených stavbách. Poškodením sa ale nemyslí morálne a fyzické starnutie jednotlivých konštrukcií alebo vybavení, ani dôsledky zanedbanej údržby hodnoteného objektu.

Počíta sa aj všeobecná hodnota stavieb určených na odstránenie?

Veľmi zjednodušene možno povedať, že všeobecnú hodnotu stavby, ktorú príslušný stavebný úrad povolil zbúrať, prípadne sám nariadil jej odstránenie počítajú znalci, s oprávnením pre daný odbor a dané odvetvie (viď. zoznam znalcov a jeho členenie), ako rozdiel medzi hodnotou materiálu odstránenej stavby a nákladmi, ktoré vzniknú pri jej odstraňovaní vrátane nákladov na odvoz nepoužiteľného materiálu na skládku stavebného odpadu.

Vedeli ste, že aj závady majú všeobecnú hodnotu?

Závadami na pozemkoch sa rozumejú najmä vecné bremená. Tie sa delia na závady s povinnosťou konať, zdržať sa a strpieť. Vecným bremenom s povinnosťou konať je napríklad povinnosť poskytnúť doživotné bývanie, s povinnosťou zdržať sa napríklad stavať múrik či plot len do určitej výšky a s povinnosťou strpieť napríklad užívacie právo, právo stavby, právo prechodu alebo prejazdu.

Všeobecná hodnota jednotlivých vecných bremien sa stanovuje väčšinou pre účely exekúcií alebo v prípadoch, keď je potrebné ich všeobecnú hodnotu stanoviť na požiadanie súdu alebo iného verejného orgánu moci. V takých prípadoch sa všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb stanoví bez zohľadnenia existencie vecného bremena. Ak sa jedná o bežné znalecké posudky, existencia vecného bremena sa musí zohľadniť pri výpočte všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb.

Pri výpočte všeobecnej hodnoty vecného bremena znalci hodnotia zvlášť práva spojené s nehnuteľnosťou a naopak zvlášť závady. Logicky má znalecký posudok hodnotu nehnuteľnosti vyššiu s právom prechodu ako v prípade, ak by na nehnuteľnosti či pozemku viazli nejaké vecné bremená ako závady. Práva aj závady sa počítajú ako keby trvali 20 rokov v prípade, že majú neobmedzenú platnosť. Ak ich platnosť je vyjadrená časom, napríklad, že na danom pozemku je vecné bremeno po dobu 10 rokov, pri výpočte všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb sa berie hodnota práve týchto 10 rokov. Práva spojené s nehnuteľnosťou sa odhadnú tak, že sa zistí výhoda,

ktorú tieto práva prinášajú majiteľovi, prípadne inej oprávnenej osobe a tieto práva sa vynásobia počtom rokov. Závady sa odhadnú podľa ekonomickej straty, ktorá vyplýva zo závady pre zaťaženého.

Ako znalci počítajú všeobecnú hodnotu?

Veľmi často sa stáva, že pri čítaní znaleckého posudku pozriete najskôr na cenu, ktorú znalec svojimi výpočtami dostal. Následne sa pýtate, ako na danú cenu prišiel. Oceňovanie nehnuteľností nie je jednoduchá záležitosť a otvorene treba priznať, že znalecké posudky, resp. odhad nehnuteľnosti, ktorý sa nimi robí, je v malej miere aj subjektívnym vnímaním znalca. Mohlo by sa teda stať, že jeden a ten istý znalecký posudok môže mať rozdielny odhad nehnuteľnosti, ak by ho robili viacerí znalci nezávisle. Samozrejme, aj tu je potrebné pripomenúť dôležitosť verejného dokumentu s názvom zoznam znalcov. Zoznam znalcov totiž eviduje aj znalcov – hriešnikov. takých, ktorí boli sankcionovaní, napríklad aj kvôli tomu, že znalecké posudky nimi vypracované neobsahovali reálne údaje hodnotených nehnuteľností a stavieb. Rozdiely by však, v prípade dodržania noriem pre ohodnotenie nehnuteľností, nemali byť výrazné. V prípade, že si vyberiete vlastného znalca, takého, ktorý nie je v bankovom zozname znalcov, kde žiadate úver, s najväčšou pravdepodobnosťou bude výsledný odhad nehnuteľnosti skúmať aj špecialista banky. Pripomíname, že banka má vlastný zoznam znalcov, ktorých preferuje pri tvorbe znaleckých posudkov.

Podrobnejšie sa výpočtami, ktoré obsahujú znalecké posudky, venujeme na samostatnej podstránke, ale vo všeobecnosti je možné povedať, že všeobecnú hodnotu znalci počítajú v závislosti od druhu nehnuteľnosti metódou polohovej diferenciácie, porovnávacou metódou, výnosovou metódou a kombinovanou metódou.

Najčastejšie používanou metódou pre ohodnotenie nehnuteľností je metóda polohovej diferenciácie, pri ktorej vychádza odhadca nehnuteľností z technickej hodnoty nehnuteľnosti, ktorú upravuje podľa koeficientov polohovej rozdielnosti.

Porovnávaciu metódu v znaleckých posudkoch využívajú znalci nehnuteľností pri ohodnocovaní nehnuteľností veľmi často. Väčšina predávajúcich svoj súkromný odhad ceny nehnuteľnosti stavia na informáciách z internetových realitných portálov a predpokladá, že trhové ceny konkurenčných nehnuteľností sú zároveň aj hodnotou ich vlastnej nehnuteľnosti. Oceňovanie nehnuteľností porovnávacou metódou však nevychádza len z informácií z verejne prístupných informačných kanálov, ale zohľadňujú sa precíznejšie faktory porovnávaných nehnuteľností tak, aby výsledok bol čo najpresnejší a najobjektívnejší.

Porovnávaciu metódu by mali znalci pre znalecké posudky používať v prípade, že k zmene vlastníctva oceňovanej nehnuteľnosti prišlo pred krátkym časom a porovnávané nehnuteľnosti by sa mali nachádzať v tej istej alebo veľmi blízkej lokalite. Ideálnou situáciou je, ak má znalec k dispozícii aj kúpno-predajnú zmluvu danej stavby či inej nehnuteľnosti. V takom prípade býva ohodnotenie nehnuteľností touto metódou najpresnejšie.

Výnosová metóda sa počíta najmä v prípade, že sa jedná o znalecký posudok na pozemok.

Kombinovanú metódu znalci nepoužívajú na všetky druhy nehnuteľností. Môže byť použitá pre ohodnotenie nehnuteľností napríklad v prípade, že vaša nehnuteľnosť má perspektívu dosahovať výnosy z prenájmu. znalec môže použiť aj túto metódu. Znalec počíta všeobecnú hodnotu ako priemer výnosovej a technickej hodnoty nehnuteľnosti.

Pri výpočte všeobecnej hodnoty znalci vypracovávajú znalecké posudky pre:

  • byty a nebytové priestory
  • ostatné stavby mimo bytov a nebytových priestorov
  • pozemky, ktoré sa ďalej členia na:
    • v zastavanom území obce; pozemky mimo zastavaného územia obce nelesné a nepoľnohospodárske; určené na stavbu, umiestnené mimo zastavaného územia obce; v záhradkárskych osadách; určené na vysporiadanie užívacích a vlastníckych práv k pozemkom, ktoré sa nachádzajú pod osídlami marginalizovaných skupín obyvateľstva a v hospodárskych dvoroch
    • poľnohospodárske pozemky mimo zastavaného územia obce druhu orná pôda a trvalý trávny porast
    • poľnohospodárske pozemky mimo zastavaného územia obce druhu chmeľnica, ovocný sad, vinica, záhrady mimo záhradkárskych osád
    • lesné pozemky mimo zastavaného územia obce
  • trvalé porasty, pri ktorých znalci rozlišujú či sú umiestnené:
    • na poľnohospodárskej pôde mimo zastavaného územia obce
    • na lesnom pôdnom fonde
Kontakt
close slider


* polia sú povinné