Znalecký posudok: cena

Znalecké posudky sú neoddeliteľnou súčasťou mnohých právnych a finančných transakcií týkajúcich sa nehnuteľností. Či už ide o predaj, kúpu, dedičstvo alebo súdny spor, znalecký posudok poskytuje objektívne a odborné ohodnotenie hodnoty nehnuteľnosti.

Faktory, ktoré ovplyvňujú cenu znaleckého posudku

Typ nehnuteľnosti:

Znalecký posudok domu cena: ohodnotenie domu zahŕňa posúdenie stavby, pozemku a okolitých podmienok. Cena sa môže pohybovať v závislosti od veľkosti a stavu nehnuteľnosti.

Znalecký posudok bytu cena: pri ohodnotení bytu sa zohľadňuje stav bytovej jednotky, lokalita a trhové podmienky. Cena znaleckého posudku na byt môže byť nižšia než pri dome.

Znalecký posudok pozemku cena: posudok na pozemok zahŕňa hodnotenie polohy, veľkosti a potenciálu využitia pozemku. Cena znaleckého posudku na pozemok sa môže líšiť podľa konkrétnych vlastností pozemku.

Lokalita nehnuteľnosti:

Cena znaleckého posudku na nehnuteľnosť sa môže výrazne líšiť v závislosti od mesta či regiónu. V mestách s vyššou hodnotou nehnuteľností môže byť znalecký posudok drahší.

Rozsah a zložitosť posudku:

Cena komplexných znaleckých posudkov: zložitejšie posudky, ktoré zahŕňajú viacero aspektov (napr. technický stav, právne otázky), môžu byť drahšie.

Cena súdnoznaleckého posudku: súdnoznalecké posudky, ktoré sú vyžadované pre súdne konania, môžu mať vyššiu cenu kvôli detailnosti a presnosti, ktoré sú potrebné.

Dostupnosť znaleckých služieb:

Cena za znalecký posudok: konkurencia a dostupnosť odborníkov v oblasti znaleckých posudkov môže ovplyvniť ceny. V oblastiach s nedostatkom znalcov môžu byť ceny vyššie.

Priemerné ceny znaleckých posudkov

Cena znaleckého posudku na dom: priemerná cena sa môže pohybovať od 400 €, v závislosti od zložitosti a lokality.

Cena znaleckého posudku na byt: Odhady sa zvyčajne pohybujú od 300 €.

Cena znaleckého posudku na pozemok: Môže byť od 300 € v závislosti od veľkosti a potenciálu využitia pozemku.

Koľko stojí znalecký posudok?

Cena znaleckého posudku môže byť ovplyvnená aj dodatočnými nákladmi, ako sú administratívne poplatky, náklady na cestovanie znalca a iné. Pri hľadaní odpovede na otázku  koľko stojí znalecký posudok, je dôležité zohľadniť všetky tieto faktory a poradiť sa priamo s niekoľkými znalcami, aby ste získali presnú cenovú ponuku.

Znalecké posudky hrajú kľúčovú úlohu v mnohých transakciách s nehnuteľnosťami a ich cena sa môže líšiť na základe mnohých faktorov. Pre presné ocenenie vašej nehnuteľnosti je dôležité vybrať si kvalifikovaného znalca a zohľadniť všetky uvedené faktory. Cena znaleckého posudku na dom, byt alebo pozemok môže byť investíciou, ktorá vám poskytne potrebnú istotu a podporu pri dôležitých rozhodnutiach týkajúcich sa nehnuteľností.

 

Aj vy patríte medzi tých, ktorí kupujú či predávajú nehnuteľnosť a potrebujú zistiť hodnotu nehnuteľnosti? Ak potrebujte znalecký posudok na dom, byt či pozemok pre účely bankového úveru, je možné, že znalecký posudok potrebovať ani nebudete. Ako je to možné? Niektoré banky na vybrané nehnuteľnosti akceptujú aj „cenovú mapu“ alebo „interné hodnotenie nehnuteľnosti.“ Najmenej dokladov a tým pádom aj najmenej peňazí za jej vypracovanie, budete potrebovať na cenovú mapu. Tá porovnáva hodnotu podobných nehnuteľností ako je tá vaša. ďalšou možnosťou, kedy i otázku koľko stojí znalecký posudok nebudete musieť dávať, je interné hodnotenie nehnuteľnosti. Toto hodnotenie je podobné ako keď znalci robia znalecké posudky. Potrebovať budete podobné doklady, ale banka, resp. znalec určený bankou, vypracuje toto hodnotenie bez toho, aby ste sa s ním museli čo i len stretnúť. Výhodou, v prípade, že banke postačuje interné hodnotenie, je, že za jeho vypracovanie zaplatíte až keď budete čerpať úver, kdežto za znalecké posudky zaplatíte aj v prípade, ak nebude znalecký posudok nehnuteľnosti bankou akceptovaný alebo ak vám banka bankový úver neschváli. Ak chcete, aby ste čo najviac eliminovali riziko, že banka odmietne znalecký posudok, ktorý ste dali spraviť niektorému znalcovi, nazrite do verejnej listiny s názvom zoznam znalcov vedený ministerstvom spravodlivosti alebo sa spýtajte priamo v banke, či majú svoj vlastný zoznam znalcov. Interný zoznam znalcov banky je zoznam preferovaných a overených znalcov pri ktorých nehrozí, že bude vaša nehnuteľnosť ohodnotená inak, ako si to predstavuje banka. Zoznam znalcov, ktorý vedie ministerstvo je oficiálnym zoznamom a sú v ňom zapísaní všetci znalci, ktorí majú oprávnenie na vykonávanie znaleckej činnosti. Zároveň sa z neho môžete dozvedieť aj mnoho užitočných informácií o každom znalcovi. Napríklad či má alebo mal znalec zastavenú činnosť, či bol niekedy zo zoznamu vyškrtnutý, prípadne, či mu boli uložené nejaké ďalšie sankcie.

 

 

Prečo sa nemôžem nikde dočítať, koľko stojí znalecký posudok?

Na internete je možné nájsť mnoho článkov, ktoré sa venujú cene za znalecké posudky. Pravdou však je, že presnú cenu sa bez komunikácie s konkrétnym znalcom dozvedieť nemôžete. Na to, koľko stojí znalecký posudok totiž vplýva mnoho faktorov. Jedným z nich je lokalita. Aj ak sa jedná o lokalitu samotnej nehnuteľnosti aj ak máme na mysli lokalitu, odkiaľ bude znalec. Čím je nehnuteľnosť drahšia, tým je pravdepodobnejšie, že aj znalecký posudok nehnuteľnosti bude drahší. Ďalšími faktormi, ktoré vplývajú na cenu znaleckého posudku sú napríklad rozsah potrebného znaleckého skúmania, veľkosť stavieb a nehnuteľností, komplikovanosť skúmania, napríklad či existujú všetky potrebné doklady,… Nižšie nájdete aj to, čo cenu znaleckej činnosti ovplyvňuje aj ako sa znalcova cena, čiže znalečné, vypočíta.

Čo je znalečné?

V prípade, že sa jedná o vás ako fyzickú alebo právnickú osobu, je to, jednoducho povedané, cena, ktorú si znalec účtuje za svoju znaleckú činnosť. Je to presne to, čo vás zaujíma pri otázke koľko stojí znalecký posudok. Znalecké posudky sú jedným z úkonov, ktoré znalci pri svojej činnosti vykonávajú a za čo si účtujú znalečné. Znalečné sa skladá z troch samostatných častí – odmena, hotové výdavky a náhrada za stratu času.

 

Odmenu si znalec dojednáva individuálne so zadávateľom. Ak je zadávateľom súd alebo iný verejný orgán, vyššiu ako tarifnú odmenu znalcovi pravdepodobne neprizná. Súčasťou odmeny sú aj výdavky spojené so vzdelávaním a overovaním odbornej spôsobilosti, náklady na povinné poistenie znalca, náklady na obstaranie potrebného technického vybavenia, náklady na administratívu a prípravné práce, ako aj nárok na náhradu znalcovej ušlej mzdy.

Náhradu hotových výdavkov si znalci s objednávateľom môžu dohodnúť v paušálnej výške alebo na základe skutočne vynaložených prostriedkov. Ako podklad môžu slúžiť pokladničné bloky, faktúry za konzultantské služby, kniha jázd (cestovné), rôzne súdne a správne poplatky, telekomunikačné výdavky, výdavky za kopírovacie a tlačiarenské služby, výdavky za preklady, odpisy alebo výpisy z verejných registrov… Znalec má právo na tie výdavky, ktoré boli spojené s vypracovaním odovzdaných úkonov. Napríklad, ak boli odovzdané dve vyhotovenia znaleckého posudku, tak oprávneným výdavkom je viazanie a kopírovanie týchto posudkov. Ostatné hotové výdavky spojené s archiváciou sú zahrnuté vo výkone činnosti a obsiahnuté v odmene. Pri akceptácii dokladov na preplatenie sa berie do úvahy ich účelnosť a hospodárnosť. V prípade, že súd alebo iný verejný zadávateľ stanoví, že náklady boli nehospodárne alebo neúčelne vynaložené, znalcovi ich nepreplatí.

Výška náhrady za stratu času je určená zákonom. Je to v podstate obdoba ušlého zisku z riadneho výkonu činnosti. Ako príklad je možné uviesť situáciu, kedy sú úkony vykonávané mimo miesta výkonu činnosti znalca. Čas, ktorý znalec „stratí“ cestovaním do a z tohto miesta mu vynahradí náhrada za stratu času.

Ak znalec nevykoná úkon v požadovanom rozsahu, má nárok na tarifnú odmenu stanovenú na základe znaleckých úkonov, ktoré vykonal alebo začal vykonávať.

Je znalečné pevne stanovené?

Nie, nemusí byť. V prípade, že si dávate robiť znalecký posudok, na odmene sa so znalcom môžete dohodnúť. Skúste sa ho pri zadávaní objednávky spýtať, koľko stojí znalecký posudok. Maximálna cena nie je stanovená, ale znalec by mal rešpektovať morálne a etické zásady. Zoznam znalcov, v závislosti od žiadaného odboru a odvetvia obsahuje mená tisícov znalcov z celého územia Slovenska vrátane informácií o praxi znalca. Nemusí však znamenať, že znalci s viacročnými skúsenosťami budú automaticky drahší, ako tí, ktorí majú skúsenosti menej. Dôležité je, aby ste si vybrali znalca, ktorý má skúsenosť v tom, čo potrebujete riešiť vy. Prípadne, vyberte viacerých a urobte si prvý predvýber telefonickým rozhovorom. Zoznam znalcov obsahuje aj kontaktné údaje znalcov. Ak sa na cene nedohodnete, vyplatený bude na základe tarifnej odmeny. Treba však povedať, že aj znalecké posudky účtované tarifnou odmenou sa môžu líšiť. Tarifnú odmenu totiž znalec počíta časovým, podielovým alebo paušálnym spôsobom, prípadne ich kombináciou a záleží aj od znalca, ktoré výdavky si uplatní.

V prípade časového spôsobu výpočtu znalečného ovplyvňuje to, koľko stojí znalecký posudok, počet hodín, ktoré potreboval znalec na zabezpečenie nutných činností. Hodinovú odmenu by si znalec nemal účtovať za čiastkové úkony, za ktoré mu patrí len paušálna alebo len podielová odmena.

Pri podielovom spôsobe, ktorý sa používa len v prípade ohodnocovania nehnuteľností a stavieb, sa dozviete koľko stojí znalecký posudok, ak poznáte východiskovú hodnotu predmetu, ktorý je skúmaný. Podielová odmena sa určí, len ak výpočet východiskovej hodnoty nehnuteľností a stavieb súvisí s vykonaním znaleckého úkonu alebo je predpokladom jeho na vykonanie. Minimálna výška podielovej odmeny je 26,56 €. Keď znalci vypracúvajú znalecké posudky pre stanovenie hodnoty nehnuteľností a stavieb k rôznym dátumom, znalec si podielovú odmenu účtuje len k jednému dátumu, pre ostatné si účtuje hodinovú odmenu. Podobne je to aj v prípade, ak je znalecký posudok robený opakovane na tú istú nehnuteľnosť alebo stavbu.

Ak je odmena počítaná paušálnym spôsobom, je potrebné vedieť cenu jedného úkonu. Táto cena sa následne násobí počtom úkonov. Existuje sadzobník úkonov, podľa ktorého je znalec oprávnený

účtovať paušálnu odmenu. Paušálna odmena sa aplikuje napríklad pri podaní vyžiadaného písomného stanoviska o stave rozpracovania znaleckého úkonu, prevzatí spisu a oboznámení sa so spisom, prešetrovaní, ktorým sa rozumie najmä nahliadnutie do registrov a archívov.

Tarifnú odmenu je možné zvýšiť, ak žiada zadávateľ expresné vykonanie úkonu alebo ak je vykonanie úkonu neštandardne náročné. Zároveň je tiež možné, že od vás bude znalec žiadať zálohu za svoju prácu. Takýto preddavok by mal byť primeraný vzhľadom k predpokladaným znaleckým úkonom a ich rozsahu.

Existuje pre výpočet podielovej odmeny vzorec?

 

Áno, pre výpočet podielovej odmeny používajú znalci vzorec, ktorý predpokladá znalosť východiskovej hodnoty predmetu úkonu:

 

 

VH = východisková hodnota predmetu úkonu

 

n = počet predmetov ohodnotenia

 

PO = podielová odmena zaokrúhlená v eur nahor

 

Predmetom úkonu vo východiskovej hodnote sú hlavné stavebné objekty počítané samostatne, pozemky a príslušenstvo, napríklad inžinierske siete, spevnené plochy, studne, ploty,.., spoločne. Ak je predmetom úkonu nedokončená stavba, vo výpočte sa použije východisková hodnota dokončenej stavby.

Čo sa myslí pod paušálnymi výdavkami?

Paušálne výdavky sú hotové výdavky, ktoré súvisia s predmetnou znaleckou činnosťou, na ktorých sa znalec dohodol s objednávateľom, že ich účtovanie bude v paušálnej výške podľa sadzobníka poplatkov. Znamená to, že znalec pri ich vyúčtovaní takýchto hotových výdavkov nepredkladá objednávateľovi ich špecifikáciu. Paušálnymi výdavkami v prípade dohody môžu byť napríklad vyhotovenie fotografie, zvukového či obrazového záznamu, vyhotovenie čiernobielej alebo farebnej strany s grafickým obsahom, písomné vypracovanie znaleckého úkonu,…

Samostatnou kapitolou sú cestovné výdavky. Súd alebo iný kompetentný orgán verejnej moci môže znalcovi odsúhlasiť použitie a následne vyúčtovanie osobného automobilu. Ak by nebol súhlas vydaný, paušálna náhrada za cestovné výdavky je rovná výške určenej pre hromadnú dopravu. Súčasťou cestovných výdavkov je aj stravné.

Správne predpokladáte, ak si myslíte, že to, koľko stojí znalecký posudok sa vďaka paušálnym výdavkom u rôznych znalcov môže líšiť.

Ako správne vyúčtovať znalečné?

Je potrebné si uvedomiť, že vyúčtovanie znalečného je účtovným a daňovým dokladom. Znalec podáva zadávateľovi vyúčtovanie znalečného spravidla spolu s riešeným znaleckým úkonom. V prípade, že počas vykonávania znaleckej činnosti vznikli znalcovi hotové výdavky, vo vyúčtovaní ich uvedie oddelene od odmeny za výkon činnosti a ak je znalec platiteľom DPH, znalečné zvýši o jej hodnotu.

Môže súd znalcovi znalečné nepriznať?

Áno, dôvodov je viacero. Jedným, asi najčastejšie využívaným je, keď si znalec neplní svoje povinnosti, robí v konaniach prieťahy, neodovzdáva znalecké posudky včas apod. Súd pred zamietnutím znalečného zisťuje, ci neplnenie povinností z uznesenia je z objektívnych alebo subjektívnych príčin znalca. Ak sa jedná o subjektívne príčiny, súd žiada späť aj preddavok za znalecké skúmanie, ak bolo znalcovi vyplatené. Ak sú pochybenia vážne, súd alebo iný zadávateľ môže dať podnet na vyškrtnutie znalca zo zoznamu znalcov. Ak zoznam znalcov eviduje negatívnu informáciu o znalcovi, znalec môže prísť o oprávnenie alebo mu oprávnenie môže byť pozastavené.

Kde si môžem preveriť oprávnenosť výšky tarifnej odmeny, ktorú mi znalec účtoval?

Tarifné odmeny znalcov rieši výhláška č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, kde by ste mali nájsť všetky informácie, ktoré vás zaujímajú.