METÓDY VÝPOČTU VŠEOBECNEJ HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ A STAVIEB
Pri výpočtoch všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb znalci nehnuteľností používajú množstvo vzorcov, na základe ktorých znalecké posudky dostávajú výsledné hodnoty predmetných nehnuteľností a stavieb. V prípade, že vás konkrétne vzorce zaujímajú, odporúčame si zaobstarať Vyhlášku Ministerstva spravodlivosti SR č. 492 z roku 2004. Našim cieľom je skôr vysvetliť dôležité pojmy „ľudskou“ rečou tak, aby ste vedeli znalecký posudok a údaje v ňom uvedené, ľahko prečítať a pochopiť.
- Porovnávacia metóda
Pri porovnávaní sa uplatňuje transakčný prístup a aby mohli byť znalecké posudky uznané za relevantné, musia byť porovnávané minimálne 3 nehnuteľnosti s podobnými vlastnosťami (lokalita, veľkosť, štandard,…), pričom podklady musia byť jasne identifikovateľné. Znalci nehnuteľností sú povinní vylúčiť vplyvy, ktoré by mohli skreslovať objektívnosť výpočtu hodnoty, napríklad predaj v rámci rodinných príslušníkov alebo predaj v prípade, že je predávajúci v ekonomických problémoch, čiže v tzv. tiesni. V prípade, že predmetom porovnávania sú pozemky a nie stavby, porovnanie znalci robia na mernú jednotku, ktorou je 1 m2 pozemku s prihliadnutím na odlišnosti medzi porovnávanými pozemkami a hodnoteným pozemkom. Pri porovnávaní trvalých porastov bez pozemkov sa merná jednotka určí v závislosti od ich druhu, napríklad kus, 1 ha plochy a podobne. Nakoľko porovnávacia metóda môže vďaka určitej miere subjektivity znalca u niekoho evokovať možnosť účelového hodnotenia nehnuteľnosti, čiže nereálne zníženie alebo zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti, zoznam znalcov môže dať odpoveď na to, či daný znalec už bol niekedy kvôli podobnému priestupku sankcionovaný.
Porovnávacie faktory možno rozdeliť do troch základných skupín faktorov. Príslušenstvo k nehnuteľnosti, štandard jej vybavenia, použité stavebné materiály a podobne sa radia do skupiny tzv. fyzických a konštrukčných faktorov. V prípade pozemkov sú fyzickými faktormi napríklad kvalita pôdy, možnosť zastavanosti pozemku, existujúce inžinierske siete,… Mesto, miesto, prostredie, lokalita a jej atraktivita z hľadiska dopytu patria medzi polohové faktory. Poslednú skupinu tvoria ekonomické faktory, ktorými sú napríklad forma a dátum prevodu nehnuteľností, spôsob platby za kupovanú nehnuteľnosť a podobne.
Ak majú znalci nehnuteľností k dispozícii dostatočne veľký súbor porovnávacích kritérií, pri výpočte hodnoty nehnuteľnosti môžu použiť aj matematickú štatistiku. Znalecké posudky, kde znalci použili matematickú štatistku majú rovnakú vážnosť, ako znalecké posudky, pri ktorých znalci nehnuteľností použili bežnú porovnávaciu metódu.
- Metóda polohovej diferenciácie
Asi najčastejšie využívanou metódou, ktorú môžete nájsť v znaleckých posudkoch, je práve metóda polohovej diferenciácie. Je využiteľná na oceňovanie nehnuteľností všetkých druhov. Pri jej použití vychádza odhadca nehnuteľností z technickej hodnoty nehnuteľnosti, ktorú upravuje podľa koeficientov polohovej rozdielnosti. Tie vyjadrujú vplyv prostredia, lokality či iných faktorov na hodnotu nehnuteľnosti. Koeficient polohovej rozdielnosti (diferenciácie) je súborom viacerých koeficientov, ktoré majú tabuľkovito stanovené hodnoty. Pri výpočtoch celkového koeficientu sa tak stretnete s koeficientmi všeobecnej situácie, intenzity využitia, dopravných vzťahov, priemyselnej polohy, druhu pozemku či povyšujúcich a redukujúcich faktorov. Táto metóda je zároveň povinne používanou na ohodnotenie nehnuteľností zdravotníckych zariadení vrátane nemocníc.
Pri výpočte všeobecnej hodnoty znalci rozlišujú:
a) stavby
a. byty a nebytové priestory
– všeobecná hodnota je súčinom technickej hodnoty stavby a koeficientu polohovej diferenciácie, ktorý sa môže určiť pre komplex stavieb alebo individuálne pre každú stavbu. Koeficient je priemerom viacerých faktorov, ktoré vplývajú na odhad nehnuteľnosti a ktoré znalecký posudok musí obsahovať. Medzi najdôležitejšie a najčastejšie používané faktory znalci nehnuteľností zaraďujú napríklad: poloha bytového domu; trh s podobnými nehnuteľnosťami v danej lokalite a kúpna sila obyvateľstva; dopyt po nehnuteľnostiach; trh práce v lokalite; vybavenie a štandard nehnuteľnosti; životné prostredie v okolí bytového domu; orientácia bytu na svetové strany; umiestnenie bytu v bytovom dome a počet bytových jednotiek v dome, okolitá zástavba bytového domu, občianska vybavenosť v okolí,…
b. ostatné stavby mimo bytov a nebytových priestorov
– všeobecná hodnota sa vypočíta rovnako ako v prípade bytov a nebytových priestorov. Faktory ovplyvňujúce koeficient polohovej diferenciácie sú tiež podobné, napríklad: typ nehnuteľnosti; orientácia nehnuteľnosti na svetové strany; kúpna sila obyvateľstva v lokalite; konkurencia na trhu s nehnuteľnosťami; pracovné príležitosti v okolí nehnuteľnosti; okolitá zástavba; lokalita nehnuteľnosti a jej vzdialenosť od centra obce; atraktivita lokality; doprava v okolí; možnosť pripojenia na inžinierske siete; možnosti dosahovania výnosov z nehnuteľnosti; konfigurácia terénu,…
b) pozemky
c) trvalé porasty
Nakoľko výpočet všeobecnej hodnoty pozemkov je podobný pri všetkých druhoch pozemkov, ako príklad uvádzame niektoré skupiny faktorov vplývajúcich na koeficient polohovej diferenciácie a tým aj na celkovú všeobecnú hodnotu skúmaného pozemku, ktorú má znalecký posudok uvedenú ako znalcom vypočítanú výslednú hodnotu. Uvedené príklady sú pre výpočet hodnoty pozemkov z najznámejšej skupiny, do ktorej patria: pozemky v zastavanom území obce; pozemky mimo zastavaného územia obce nelesné a nepoľnohospodárske; určené na stavbu, umiestnené mimo zastavaného územia obce; v záhradkárskych osadách; určené na vysporiadanie užívacích a vlastníckych práv k pozemkom, ktoré sa nachádzajú pod osídlami marginalizovaných skupín obyvateľstva a v hospodárskych dvoroch „a.“ Konkrétnejšie sa výpočtami, vrátane vzorcov, venuje Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR.
Všeobecná hodnota pozemku je súčinom východiskovej hodnoty pozemku a koeficientu polohovej diferenciácie. Východisková hodnota je pevne stanovená hodnota pozemku v závislosti od mesta či regiónu, v ktorom sa pozemok nachádza. Uvádza sa v €/m2. Najväčšiu hodnotu má hlavné mesto Bratislava, viac ako 66 €/m2, nasledujú krajské mestá ako B. Bystrica, Žilina, Nitra, Trenčín, Prešov, Košice, Trnava, ale aj mestá s významným cestovným ruchom, ako napríklad Piešťany, Vysoké Tatry či Trenčianske Teplice. Táto skupina miest má východiskovú hodnotu na úrovni 26,56 €/m2 . Postupne hodnoty klesajú až ku 3,32 €/m2 v prípade miest, ktoré majú do 5 000 obyvateľov.
Ak sa jedná o obce a lokality v okolí miest, kde je zvýšený záujem o kúpu nehnuteľnosti, ktorými sú napríklad klasické satelity v okolí Bratislavy so zvýšeným záujmom o kúpu
nehnuteľností na bývanie alebo rekreáciu, môžu dosiahnuť východiskovú hodnotu až do 80 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. Ak ide o zvýšený záujem o iné druhy nehnuteľnosti, napríklad o priemyselné budovy okrem pozemkov v záhradkárskych či chatových osadách, hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov a pozemkov pod osídleniami marginalizovaných skupín obyvateľstva môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 60 % z východiskovej hodnoty obce, z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o pozemky v zriadených chatových a záhradkárskych osadách, hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov a pozemky pod osídleniami marginalizovaných skupín obyvateľstva môžu mať jednotkovú východiskovú cenu do 50 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V takých prípadoch sa koeficient polohovej diferenciácie vzťahuje na obec, z ktorej vyplýva zvýšený záujem, pričom tá nesmie byť menšia ako jednotková východisková hodnota prislúchajúca klasifikácii obce, v ktorej sa pozemok nachádza.
Na výšku koeficientu polohovej diferenciácie vplýva viacero skupín faktorov. Ich súčin tvorí daný koeficient.
• koeficient všeobecnej situácie je vyjadrením umiestenia pozemku. Najvyššiu hodnotu dosahujú najlepšie obchodné štvrte v mestách nad 100 000 obyvateľov, najmenšie hodnoty naopak oblasti, ktoré sa nachádzajú mimo zastavaného územia obce. Ďalšie hodnoty sú stanovené napríklad pre umiestnenie polohy v stavebnom území obcí do 5 000 obyvateľov; centrá miest s 10 000 – 50 000 obyvateľmi a mestá mimo centier s viac ako 50 000 obyvateľmi; exkluzívne oblasti rodinných domov v blízkosti miest nad 100 000 obyvateľov apod.
• koeficient intenzity využitia je stanovený podľa toho, pre aké využitie je pozemok určený. Najnižšiu hodnotu majú záhradkárske a chatové oblasti či hospodárske dvory poľnohospodárskych podnikov. O niečo vyššiu majú nebytové budovy a poľnohospodárske budovy bez využitia. Najvyššie hodnoty dosahujú exkluzívne bytové budovy, nebytové budovy pre obchod, administratívu, ubytovanie, kultúru so štandardným vybavením a viacpodlažné budovy s nadštandardným vybavením
• relatívne malý rozptyl koeficientu má koeficient dopravných vzťahov (rozdiel len 0,4 bodu medzi najvyšším a najnižším). Najnižšiu hodnotu majú pozemky v odľahlých lokalitách bez hromadnej dopravy a komunikácii bez finálnej povrchovej úpravy, odkiaľ cesta k najbližšej obci trvá pri bežnej premávke viac ako 30 minút. Naopak najvyššie hodnoty majú pozemky v centre miest do a nad 100 000 obyvateľov z hustou sieťou mestskej hromadnej dopravy.
• výsledná hodnota koeficientu funkčného využitia je posudzovaná podľa územnoplánovacej dokumentácie platnej k rozhodnému dátumu. Hodnotu koeficientu určujú znalci v nadväznosti na atraktivitu posudzovanej lokality a zastavovacie podmienky. Najväčšie hodnoty majú pozemky v lokalitách s prevahou plôch pre obchod a služby, nasledujú lokality so zmiešanou funkciou pre obchod aj bývanie. Najnižšie hodnoty majú pozemky vo výrobných lokalitách s prevahou plôch pre poľnohospodársku výrobu a osídlenie marginalizovaných skupín obyvateľstva
• hodnota koeficientu technickej infraštruktúry je závislá od množstva verejných inžinierskych sietí, na ktoré je možné sa pripojiť. Najmenší koeficient majú pozemky bez možnosti napojenia sa na verejné siete, najvyšší pozemky s možnosťou napojenia na viac ako 3 druhy verejných sietí, napríklad na vodu, kanalizáciu, elektriku a plyn.
• ak sa povyšujúce alebo ponižujúce faktory nevyskytujú, ich koeficient je rovný jednej. Najvýznamnejšie ovplyvňujú povyšujúci koeficient faktory ako napríklad vyššie využitie pozemku určené územným plánom v porovnaní s aktuálnym využitím, obchodné pozemky v oblastiach so silným cestovným ruchom, pozemky s výrazným dopytom pre kúpu v danej lokalite, tvar pozemku apod. Naopak, ponižujúcimi faktormi sú nižšie využitie pozemku určené územným plánom v porovnaní s aktuálnym využitím, hluk zo železničnej, cestnej či leteckej dopravy, nízka kvalita ovzdušia, mimoriadne zatienenia pozemku, vecné bremená, chránené územia, výmera pozemku,…
Povyšujúce aj ponižujúce faktory uplatňujú znalci len v prípade, ak už neboli zohľadnené v niektorom z predchádzajúcich koeficientov alebo vo východiskovej hodnote.
- Výnosová metóda
Oceňovanie nehnuteľností touto metódou sa týka najmä pozemkov. Odhadca nehnuteľností vypočíta hodnotu pozemkov podľa toho, ako sú schopné dosahovať výnosy z prenájmu. Pri výpočte je dôležitou premennou aj úroková sadzba. Výška úrokovej sadzby by mala dosahovať minimálne úroveň 150 % základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky. Úrokovú sadzbu, ktorú znalec zapísaný v zozname znalcov použil pre znalecký posudok na pozemok či inú nehnuteľnosť pri výpočte hodnoty nehnuteľnosti výnosovou metódou, musí vedieť zdôvodniť.
- Kombinovaná metóda
V prípade, že Vaša nehnuteľnosť môže dosahovať výnosy z prenájmu, odhadca nehnuteľností môže použiť aj túto metódu. Vypočíta sa ako priemer výnosovej a technickej hodnoty nehnuteľnosti. Ohodnotenie nehnuteľností touto metódou je skôr špecifické a nie je využívané všeobecne pre všetky druhy nehnuteľností. Znalecké posudky, ktoré obsahujú kombinovanú metódu tým pádom tiež môžeme zaradiť medzi menej obvyklé. Pre overenie vhodného znalca odporúčame využiť zoznam znalcov. Všetci naši znalci sú overení a skúsení a samozrejme nemajú pozastavenú činnosť ani nie sú zo zoznamu znalcov vyškrtnutí, čo si tiež môžete preveriť, ak použijete zoznam znalcov vedený Ministerstvom spravodlivosti SR.
Poznáte pojem technická hodnota stavieb? Viete ako ju odhadca nehnuteľností vo vašom znaleckom posudku vypočítal?
Pre výpočet sú potrebné rozpočtové ukazovatele. Znalci nehnuteľností, ktorých eviduje zoznam znalcov, môžu vybrať len také, ktoré je možné presne identifikovať, čo znamená, že musia mať názov, musia byť zatriedené v číselníku klasifikácií stavieb a musia byť určené jednotkovou hodnotou podľa verejných katalógov, vydávaných ministerstvom.
Jednotkovú hodnotu znalec ešte musí preskúmateľným spôsobom upraviť podľa toho, koľko má daná stavba podlaží, aká je ich plocha, aké vybavenie stavba má, aké materiály sú použité v konštrukciách apod.. Následne ju prepočíta do cenovej úrovne k termínu, ku ktorému sa robí odhad nehnuteľnosti.
Výpočet východiskovej hodnoty je tvorený súčinom počtu merných jednotiek (M), rozpočtového ukazovateľa (RU), koeficientu vyjadrujúceho vývoj cien (kCU), koeficientu vplyvu vybavenosti hodnoteného objektu (kV), koeficient vplyvu zastavanej plochy hodnotenej stavby (kZP), koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží hodnotenej stavby (kVP), koeficientu konštrukčno-materiálovej charakteristiky (kK) a koeficientu vyjadrujúceho územný vplyv (kM).
VH = M . (RU . kCU . kV . kZP . kVP . kK . kM ) a vyjadrený je v eurách.
Je však potrebné povedať aj to, že daný vzorec neplatí rovnako u všetkých typoch stavieb. Napríklad pri inžinierskych stavbách, bytoch či nebytových priestoroch sa koeficienty vplyvu zastavanej plochy a vplyvu výšky podlaží nepoužívajú.
Pre oceňovanie nehnuteľností má význam aj samostatný vzorec pre výpočet kV:
Pýtate sa, čo jednotlivé ukazovatele a koeficienty znamenajú?
„kV“ je rozdiel v cene vybavenia a konštrukcií medzi porovnateľným a hodnoteným objektom. V rámci jeho výpočtu sa uvádza:
- kSi – koeficient štandardu, ktorý porovnáva štandard vybavenia a konštrukcie porovnateľného a hodnoteného objektu. Ak má porovnateľný objekt konštrukciu alebo vybavenie, ktoré sa na vašom nenachádza, ukazovateľ má hodnotu 0. Koeficient menší ako 1 má znalecký posudok, ak je konštrukcia či vybavenie podštandardné, naopak, znalecké posudky väčšiu hodnotu ako jedna, ak sú na hodnotenom objekte nadštandardné. Pri určovaní koeficientu znalci zohľadňujú aj podiel hodnotenej konštrukcie alebo vybavenia na stavbe ako celku.
- cpi – cenový podiel konštrukcie alebo vybavenia porovnateľného objektu podľa katalógov rozpočtových ukazovateľov
- cpnj – cenový podiel konštrukcie alebo vybavenia navyše, ktorý znalec určí na základe pomeru odhadnutých alebo preukázateľných obstarávacích nákladov na vybudovanie k východiskovej hodnote hodnoteného objektu.
Ak ide o halový objekt a vstavbu v ňom, v koeficiente vybavenosti znalecké posudky nezohľadňujú vybavenie vstavby a naopak.
„M“ je počet merných jednotiek hodnoteného objektu. Vypočíta sa podľa technickej normy, na ktorej základe bol zostavený vybraný rozpočtový ukazovateľ.
„RU“vychádza z katalógov rozpočtových ukazovateľov a je to hodnota základných rozpočtových nákladov na mernú jednotku porovnateľného objektu. Existuje tzv. číselník príslušnej klasifikácie stavieb. Na jeho základe je vybraný aj porovnateľný objekt. Ak si dávate robiť znalecký posudok na stavbu, ktorá nie je uvedená v katalógoch, hodnotu základných rozpočtových nákladov odhadca nehnuteľností vytvorí podľa cenovej kalkulácie alebo na základe nákladov na obstaranie.
„kCU“je vyjadrením rozdielu cien stavebných prác medzi dátumom hodnotenia nehnuteľnosti a obdobím, kedy boli určené stavebné náklady porovnateľného objektu. Koeficient sa určuje na základe indexov vývoja cien publikovaných štatistickým úradom SR. Indexy pre stavebníctvo úrad zverejňuje štvrťročne. Ak v čase, kedy znalec vykonáva ohodnotenie nehnuteľností, nie e vydaný najnovší index, znalec použije posledný zverejnený.
„kZP“ je koeficient, ktorý berie do úvahy priemernú zastavanú plochu hodnotenej a porovnateľnej stavby. Priemerná zastavaná plocha sa vypočíta ako aritmetický priemer zastavaných plôch všetkých podlaží. Koeficient vyjadruje rozdiel ceny konštrukcií a vybavení závislých od zastavanej plochy v porovnaní s priemernou zastavanou plochou hodnotenej a porovnateľnej stavby.
„kVP“ je koeficient podobne počítaný ako kZP, avšak berie do úvahy priemernú konštrukčnú výšku. Čiže je vyjadrením rozdielu cien konštrukcií a vybavenia konštrukčnej výšky podlaží hodnotenej
a porovnateľnej stavby závislých od konštrukčnej výšky v porovnaní s priemernou konštrukčnou výškou hodnotenej a porovnateľnej stavby.
„kK“ je koeficient, ktorý znalci nehnuteľností pre hodnotenie nehnuteľností použijú ak potrebujú vyjariť rozdiel ceny v závislosti od použitého materiálu nosnej konštrukcie stavby, samozrejme, ak to už nezohľadnili v kV. Koeficient má hodnotu rovnú jednej, ak hodnotená aj porovnateľná stavba majú rovnakú konštrukčno-materiálovú charakteristiku.
„kM“ je koeficient, ktorým sa zohľadňujú rozdiely v nákladoch spôsobených charakterom lokality, napríklad rozdielne náklady na zariadenie staveniska či z dôvodu dopravných vzdialeností.
Asi ste si všimli, že takmer všetky, najmä tie väčšie, stavby,v súčasnosti neplnia len jednu funkciu. Napríklad bytovky majú aj obchodné priestory, v skladoch sa nachádzajú aj administratívne priestory, výrobné haly disponujú kanceláriami apod. V tomto prípade ohodnotenie nehnuteľností, resp. určenie východiskovej hodnoty znalci počítajú ako súčet ohodnotení jednotlivých častí.
Ďalšimi dôležitými výpočtami, ktoré znalec zo zoznamu znalcov používa, pokiaľ robí odhad nehnuteľnosti, je výpočet technického stavu (TS) a opotrebenia stavby (O)
Ešte pred samotným výpočtom je potrebné sa zoznámiť s pojmami, ktoré môže v tejto súvislosti obsahovať aj váš znalecký posudok a ktoré znalci nehnuteľností bežne pri ohodnotení nehnuteľností používajú:
- Vek stavby (V) – vypočíta sa buď ako rozdiel roku, v ktorom dochádza k hodnoteniu stavby a roku, kedy bola stavba skolaudovaná alebo znaleckým odhadom, ak nie sú k dispozícii doklady potvrdzujúce dátum kolaudácie.
- Základná životnosť stavby (ZZ) – je to „tabuľkovitá“ životnosť stavby podľa zatriedenia v klasifikácii a podľa konštrukčno-materiálového riešenia
- Životnosť stavby (Z) – je to celková predpokladaná životnosť stavby, určuje ju znalec s prihliadnutím na jej konštrukčno-materiálové riešenie, technický stav, spôsob a intenzitu užívania a vykonávanú údržbu.
V, ZZ aj Z sa udávajú v rokoch.
Opotrebenie stavby sa počíta lineárnou alebo analytickou metódou. Je určené v percentách a vyjadruje znehodnotenie technického stavu stavby v dôsledku jej veku, predpokladanej životnosti, údržby a pod. Celkové opotrebenie sa pri lineárnej metóde počíta ako vážený priemer jednotlivých častí stavby, kde váhou je merná jednotka použitá pri výpočte východiskovej hodnoty. Aj nedokončené stavby sú predmetom opotrebenia, jej výšku určí odhadca nehnuteľností odborným odhadom.
Technický stav sa teda vypočíta ako:
TS = 100 – O [%]